Kıbrıs’ta Emlak Yatırımı
Kuzey Kıbrıs’ta emlak yatırımı yapmak isteyenler için derlediğimiz güncel içeriklerle Kuzey Kıbrıs’da gayrimenkul yatırımı hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.
Yabancılar Kuzey Kıbrıs’ta emlak alabilir mi? Nasıl emlak alabilir?
Kuzey Kıbrıs’ta yasal sistem İngiltere’dekiyle aynıdır ve mülk alma işlemleri kolaydır. Yasal belgeler İngilizce’dir ve Kuzey Kıbrıs’ta İngilizce ve Türkçe bilen avukat bulunmaktadır. Alacağı mülke karar veren alıcı, satın alma işlemleri için gerekli tüm prosedürleri yerine getirmelidir. Satın alma süreci 3-6 ay gibi bir sürede tamamlanmaktadır fakat işlemlerin onaylanması aşamasında geçen süre zarfında, satın alınan mülkiyeti kiralamak ve satmak mümkündür.
KKTC vatandaşı olmayanlar, Kuzey Kıbrıs'ta emlak satın almak için KKTC Devleti’nden "Emlak Alım İzni" çıkarmalıdır. "Emlak Alım İzni" olmadan tapu devir işlemleri yapılamaz. Satın alınacak emlak seçildikten ve fiyat konusunda anlaşıldıktan sonra, bir avukat aracılığı ile alıcı ve satıcı arasında; fiyat, zaman, ödeme ve teslimat koşulları, emlak detayları gibi konuları barındıran bir satış sözleşmesi (kontrat) imzalanır. İki tarafın da imzalaması halinde satış gerçekleşir.
Vergi Dairesi’ne onaylattırılan satış sözleşmesi, şu anki yasaya göre kontrat fiyatı üzerinden %0.5 olan pul ücreti ödenerek (21 gün içinde), yine 21 gün içinde Tapu Dairesi’ne kaydettirilmelidir. Böylece alıcının mülkiyet hakkı, hukuki açıdan yasallık kazanır. Satılan gayrimenkulün üçüncü şahısların tasarrufuna veya mülkiyetine geçmeyeceğine dair bir taahhütname de satıcı tarafından Tapu Dairesi’ne kaydettirilmelidir.
Ödeme gerçekleştikten ve alım izni çıktıktan sonra emlak tapusu alıcının adına çevrilir. Alıcı ve satıcının satış sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmeleri sonrasında satıcı; konutun mülkiyetini, konutun bulunduğu Kaza Tapu Dairesi’nde alıcıya devreder. Alıcı, satın aldığı gayrimenkulün "Tapu Devir Harcını" ödemekle yükümlüdür. Tapu Devir Harcı, Tapu devri yapılacağı zaman Kuzey Kıbrıs Tapu Dairesi'ne ödenmektedir. Alıcının ilk gayrimenkulü ise; indirimli olarak satın alınan gayrimenkulün satış fiyatının %3'ü kadar olan devir harcı ödenmektedir. Mali açıdan yasal hâle gelen taşınmaz malın, yabancı adına kaydı için KKTC’de Bakanlar Kurulu’na başvuru yapılması ve Bakanlar Kurulu’ndan satın alma izninin alınması gereklidir.
Yabancı uyruklu kişiler, Kuzey Kıbrıs’ta kayıtlı yerel şirketlerinin olmaması durumunda, Kuzey Kıbrıs'tan kişi başına 5 dönüme kadar araziye sahip 1 ev veya en fazla 1 dönüm büyüklüğünde arazi alabilirler. Evli çiftler 1 kişi olarak kabul edilir, ancak soyadları farklı ise 2 ayrı gayrimenkul alma imkânları olabilir. Birden fazla taşınmaz mal veya 1 dönümden daha büyük mal alınmak istenilirse, yedi emin kullanmak veya KKTC’de şirket kurmak gerekmektedir. Söz konusu taşınmaz mal üzerinde bulunan inşaat ve/veya ev için inşaat izin ruhsatı alınmalı, satın alınacak taşınmaz mal üzerinde herhangi bir ipotek ve/veya engel olmamalı, satıcı gerçek mal sahibi olmalıdır. İzin işlemleri olumlu sonuçlandıktan sonra, satın alınan mülkiyetin m2’si için Vergi Dairesi’ne senelik belirlenen ücretlerde harç yatırmak gerekmektedir. Bu tutarın, isme kayıtlı her mülkiyet için senelik olarak ödenmesi gerekmektedir. Yabancı şirketler için bu prosedürler farklıdır.
- Pasaport: Satın alma işlemlerini başlatmak için gereklidir.
- Sabıka Kaydı: Yabancı uyruklu vatandaşlar, kendi ülkelerinde hizmet veren adli mercilerden alacakları sabıka kaydı belgesini Kuzey Kıbrıs’ta bulunan devlet ofislerine sunmalıdır. İbraz edilecek olan belge İngilizce veya Türkçe olabilir.
- Damga Pul Harcı: Yapılan satış sözleşmesi üzerinden %0.5 pul harcı alınmaktadır ve alıcı tarafından 21 gün içinde ödenir. Böylece gayrimenkul için düzenlenen satış sözleşmesi mali açıdan yasal hale gelmektedir.
- Taşınmaz Mal Devir Harcı: Normalde %6 olarak ödenmesi gereken harç, yabancıların satın alacağı ilk gayrimenkul ise %3 olarak ödenir. Tapu için ödeme; tapu isme kaydolduğu zaman Tapu Dairesi’ne, anahtar tesliminden birkaç ay sonra da yapılabilmektedir. Bu yüzdelikler satış fiyatı üzerinden değil, devletin taşınmaz mala verdiği değer üzerindendir. Ve bu değer genellikle gerçek satış fiyatının bir miktar altındadır.
- Katma Değer Vergisi: %5 KDV alıcı tarafından ödenir. Ancak satıcı profesyonel değilse KDV alınmaz.
- Stopaj: Satıcı tarafından Vergi Dairesi’ne ödenir. Kâr amacı güden satıcılar (müteahhit) için %4 olan bu oran, kâr amacı gütmeyen (sahibinden) satıcılar için %2,8’dir.
Kuzey Kıbrıs’ta izin işlemleri mülkiyet satın alma belgesi ile birlikte başlamaktadır.
Satın alma izni iptal edilmiş ise; vekâletname vermeniz durumunda en yakın akrabalardan biri, satın alınan mülkiyet ile ilgili tüm işlemleri yapabilir.
Kuzey Kıbrıs'da yasal olarak, KKTC koçanları denilen tek koçan bulunmaktadır fakat malların kökeni bakımından koçanlar üç farklı kategoride değerlendirilmektedir:
- Türk Koçanlı: 20 Temmuz 1974'ten önce Kıbrıslı Türklerin ya da Rum/Yunan olmayan yabancı vatandaşların sahip oldukları mallardır. Bu koçanlar uluslararası devletler ve Güney Kıbrıs Rum Yönetimi tarafından da yasal kabul edilmektedir.
- Eşdeğer Koçanlı: 1974'ten önce Rumlara ait olan, 1974'ten sonra Güney'den gelen Kıbrıslı Türk Göçmenlere, Güney Kıbrıs'taki mallarına karşılık olarak eşdeğer puanla verilmiş mallardır. Bu koçanlar çeşitli şartlara bağlı olarak uluslararası yasalara göre geçerli sayılmaktadır.
- Tahsis Koçanlı: 1974'ten önce Rumlara ait olan, 1974'ten sonra KKTC devletinin önce üçüncü kişilere kiralayıp sonra koçan verdiği mallardır.
- Sabit Faizli Konut Kredisi: Sabit faizli konut kredisinde; kredi alımı sırasında ilan edilen faiz, vade sonuna kadar değişiklik göstermez ve aylık ödemeler sabittir. Ödeme planı en başta belirlenir, vade süresince geçerliliğini korur. Sabit faizli konut kredisi genellikle 120 aya kadar verilmektedir ancak bazı bankalar 180 ve hatta 240 aya varan vade seçeneği sunabilmektedir. Talep edilen kredi miktarının tamamına kredi veren bankalar vardır ancak; genellikle kredi kullanım oranları, satın alınacak konutun %70 ile %75’i aralığındadır.
- Değişken Faizli Konut Kredisi: Değişken faizli konut kredisinde; başlangıç faiz oranı sabit faizli konut kredisinin oranıyla aynıdır fakat bankanın opsiyonuna göre en başta belirlenmek kaydıyla aylık, 3 aylık, 6 aylık veya yıllık bazda enflasyon ve diğer ekonomik gelişmeler doğrultusunda faiz oranı yenilenmektedir. Değişken faizli konut kredisinin Düşen/Azalan Faizli, Değişken Faizli konut kredisi şeklinde alt versiyonu da bulunmaktadır. Bu ürünü kullanmak için banka, hizmet bedeli adı altında bir ücret alır. Bu ücret tek bir defa alınır ve daha sonra herhangi bir ücret talep edilmez. Bazı bankalar ise her yıl için kullanılacak faiz oranını önceden ilan eder ve tüketicinin kullanmak istediği vadeye göre her yıl için ödenecek taksitleri önceden belirleyebilir.
Finansal, resmi işlemlerin geçerliliğini ve takibini sağlamak için bir avukatın tutulması zorunlu olmamakla birlikte tavsiye edilmektedir. Avukat ücret dâhilinde, yerel hükümet kurumlarındaki işlemleri takip etmektedir. Aynı zamanda satış sözleşmesini kontrol ederek sözleşmenin yasal ve geçerli olmasını sağlamaktadır.
Kıbrıs’ta avukatlar genellikle satış sözleşmesi için 1000 £ ile 1300 £ arasında ücret talep ederlen ve izin için de 300 £ almaktadırlar. Bu ücret, Kuzey Kıbrıs’ta yaşamak için gerekli tüm başvuruları içermektedir. Bununla birlikte avukatlar, yapılan işlemlerin geçerliliği ve yasallığıyla ilgili de yardımcı olmaktadırlar.
Kuzey Kıbrıs’ta yatırım yapmanın avantajlarına, ‘Kıbrıs’ta Yatırım Avantajları’ sayfasından ulaşabilirsiniz.
Gayrimenkule yatırım yapmadan önce, gayrimenkul fiyatlarını belirleyen faktörleri dikkate almak faydalı olacaktır. Bu faktörlerden biri, şehir merkezi faktörüdür. Bir gayrimenkulün şehir merkezinde yer alması; devlet dairelerine, sosyal aktivitelere vb. yakınlığından ve bu yakınlığın getirdiği vakit kazanımından dolayı her zaman avantajdır. İkinci bir faktör insan psikolojisi ve bu psikolojinin yarattığı trendlerdir. Buna göre şehirlerin batıya doğru büyüdüğünü ve modernleştiğini, yeni neslin tercihinin de bu yönde olduğunu görmek mümkündür. Yani şehir merkezine yakınlık ile batıya doğru genişleme; fiyat farklılıklarını belirleyen önemli faktörlerdendir. Dolayısıyla bu faktörleri göz önünde bulundurarak trend haline gelen bölgelere yatırım yapmak kazançlı olacaktır.
K.K.T.C Emlak piyasasında alım ve satımların yüksek olduğu iki sezon bulunmaktadır:
- İlkbahar- Yaz Aylarını Kapsayan Dönem: Mart’tan Temmuz ortasına kadar, evlilik hazırlıkları yapan gençlerin Kuzey Kıbrıs’da villa veya daire aldığı görülmektedir. Evlenecek gençler evlilik tarihinin 2,5-3 ay öncesinden, yuva kuracakları yeni ev veya apartman dairelerini seçmekte ve yerleşme hazırlıklarına başlamaktadırlar. İngiltere’de yaşayan Kıbrıslı Türklerin yaz tatili nedeniyle yoğun ilgi gösterdiği bu dönemde, Kuzey Kıbrıs’taki arsalara da talep olmaktadır.
- Eylül – Aralık Aylarını Kapsayan Dönem: Eylül’de okulların açılmasıyla başlayıp yılbaşı hazırlıklarının yapıldığı Aralık ortasına kadar gayrimenkul alımında artış gözlemlenmektedir. Özellikle Girne, Gazimağusa ve Lefkoşa ilçelerindeki daire, ev, villa ve arsa tipi gayrimenkullere, kiralık daire ve villalara olan talep artmaktadır. Bu dönemde yabancı emlak yatırımcıları da ilgi göstermektedir.
Yabancı yatırımcıların satın alacağı gayrimenkullerde, askeri bölgeye yakınlık öğrenilmeli ve izin işlemlerinin onayının verilip verilmeyeceği hakkında bilgi sahibi olunmalıdır. Bununla birlikte, satın alma için adli mercilerden alınacak sabıka kaydı ile; daha önce suç işlenmediğinin ispat edilmesi gerekmektedir.